Как мы начали покупать и продавать дома в США
По рунету бродит живучий миф: "в Америке дома из картона".
Когда мне встретился очередной собеседник, озвучивший эту чушь, я решил, что нужно что-то сделать для наведения справедливости. Мне было просто обидно. Потому что я сам строю дома в Огайо, делал ремаделинги в Висконсине, Иллинойсе. И ни разу для этого картон мы не использовали.
Прежде всего, надо прояснить, где это, "в Америке" находится. На югах (Флорида, Джорджия) строят из блоков и цемента. И часто - без бейсмента. Особенности климата и почвы требуют.
На среднем западе и на севере страны - делают фрейм из дерева, затем уже обкладывают кирпичом или сайдингом. Или деревянными панелями.
Вот наши последние проекты до того, как они закрыты снаружи кирпичом.
Мы строим дома площадью от 2000 до 10 000 квадратных футов, а также одно и двухэтажные офисы для банков, клиник и тп. Типовой Single Family дом имеет бейсмент, и один - два этажа. Ценники в Огайо на такие новые дома от 200 000 за самый малый и до пары миллионов за крупный.
1. Котлован и фундамент.
Когда мы приезжаем на constraction site, там уже готов цементный бейсмент, стоит щиток с электричеством и несколько упаковок древесины и OSB листов.
Вот, это команда, которая делает фундамент за неделю до нашего прибытия.
2. Наша часть строительства - основная. Мы ставим на фундамент стены за пару дней, создавая таким образом периметр дома. Стены собираются из доски 2x4 дюйма и обшиваются OSB в пол дюйма толщиной с помощью пневматических пистолетов для скрепок. Скорость работы сумасшедшая. И не дай Бог выстрелить себе в руку . К концу дня все сконструированные стены мы обтягиваем специальной пленкой для гидроизоляции TYVEK, так как OSB очень не любит влагу.
3. На следующий день мы ставим полы первого этажа (сабфлор). Для этого заносятся и прибиваются вертикальные доски - джойсты. Они в 10 или 12 дюймов шириной (зависит от размера и веса дома). И затем они сверху закрываются тяжелыми OSB листами в 3/4 дюйма. Все это на клей "жидкие гвозди" и затем тщательно пробивается специальными "половыми" гвоздями. У них есть насечка и вытащить их крайне сложно. Эти все предосторожности для того, чтобы полы не заскрипели в будущем. Расчетный срок службы наших домиков - сто лет.
4. Затем к следующему утру мы готовы собирать стены первого этажа. Стены собираются прямо на полу из досок, на них прибиваются листы OSB, делаются окна и крепится пленка TYVEK. Затем мы их поднимаем вертикально, выставляем по уровню, фиксируем временными досками. За 1-2 дня все стены первого этажа готовы. Еще день уходит на внутренние стенки дома. С ними проще.
5. Дальше мы дружно поднимаем и крепим вертикально доски для джойстов на стены, и создаем таким образом опору полов второго этажа. Зашиваем половым OSB, тщательно проклеивая и прибивая. Еще день-два уходит на стены второго этажа, наружние и внутренние.
6. Вот теперь начинается самое нервное. Мы ставим крышу. От поставщика древесины приезжает трак и платформой, с которой он выгружает трассы. Это плоские конструкции разной формы, собранные из досок. Их просто гора. И они тяжелые. Нам нужно еще из них собрать по чертежу различные конструкции, которые потом кран занесет наверх. Когда приезжает кран, я впервые надеваю каску. Правила такие на строительных объектах в США.
Вот тут схематично показано, что получится:
Пара человек из нашей команды сидят наверху и встречают трассы, которые поднимает кран. Еще двое работают внизу, цепляя это все разными тросами, лентами или просто железными крюками. И смотрим, чтобы эти трассы не развалились в воздухе, пока кран будет переносить их.
На стены трассы ставятся обычно с шагом в 2 фута и крепятся временно короткими блоками.
Затем внутри этой нереальной конструкции еще будет много работы по фиксированию в правильном положении всех плоскостей, между собой и т.д.
7. После того, как все трассы стали, как надо и уже можно видеть силуэт дома в виде такого скелета, мы начинаем зашивать крышу. В смысле, ставить на нее листы OSB в пол дюйма и прибивать их тысячами скрепок. Мы начинаем снизу, от края крыши и двигаемся вверх, пока не дойдем до конька крыши. Для средних размеров дома это занимает ещё два дня.
Сразу за нами приезжают руферы (крышники), которые заносят краном на конек крыши свою черепицу и затем начинают её укладывать.
8. В это время мы уже перемещаемся внутрь дома и ставим окна, двери внешние и лестницы, ведущие из бейсмента на первый этаж и на второй этаж. Теперь на нашей стройке начинают появляться много новых людей.
9. Сразу же приезжают электрики, которые понасверлят везде отверстий и разведут по схеме проводку. Потом специалисты по отоплению и кондиционированию. Они ставят в бейсменте систему отопления и разводят по дому воздуховоды. И тут же уже разгружаются пламеры (водопровод и канализация). Они сверлят еще больше отверстий в полах и стенах и прокладывают трубы воды и канализации во все туалеты, ванные, кухни и т.д.
10. Привозят утеплитель. Он бывает и в рулонах, и насыпной (который делает страшно гудящая машина) и пенный. Утеплителем забиваются все наружние стены дома и засыпается изнутри крыша.
Вот пара вариантов:
11. Одновременно с ними по дому активно перемещается человек с толстым красным фломастером, который на полах и стенах делает разметку, где будут стоять кухонные шкафчики, тумбы в ванной, остров на кухне, джакузи и прочее и прочее. Дизайнер. За ним с умным видом, кивая и охая ходят будущие владельцы дома со своими мамой/сестрой/мужем.
Время от времени нас посещает инспектор, который проверят, все ли у нас ок с строительными кодами. У нас обычно все отлично.
Хорошо, что в это время мы уже передвигаемся на следующий дом . Людей становится еще больше. В разных частях дома играет разная музыка. Говорят по английски, по русски и по испански.
12. А дальше будут ребята, которые поставят гипсокартон на стены и потолок, затем его весь прошпаклюют. Затем поставят полы и карпеты. Внутренние двери. Потом приедут установщики тримов (все, что делает дом красивым: молдинги, декоративные панели, наличники на двери и окна, перила и плинтуса). Светильники, ручки, замки и прочая мелочь. Потом приезжают маляры и делают покраску всего дома. Изнутри, потом снаружи.
Отдельная команда ландшафтных специалистов приезжают на своей технике и делают из куч земли вокруг (оставшихся после выкапывания котлована) красивые лужайки. Они будут засеяны травой и растениями. За три недели такая зеленая трава станет ровно такой же, как у соседей. Ребята, которые делали бейсмент, делают бетонные дорожки, драйвей к гаражу.
В это же время снаружи сплоченный коллектив уроженцев латинской Америки ставит кирпич на стены. Это большой и физически трудный кусок работы. Они работают на металлических лесах и подымают кирпич наверх. К стене он ставится с отступом. Таким образом, между нашей деревянной стеной и кирпичной стеной остается прослойка воздуха для вентиляции.
Есть и другой вариант внешней отделки в США: сайдинг виниловый или сайдинг деревянный. Или вагонка. Между ними можно еще добавить листовой утеплитель. Зависит от климата.
В сумме дом строится месяца 3-4. У компании застройщика уже есть конкретный покупатель, который профинансировал покупку дома. И он вносит свои изменения во все, что пожелает.
Без клиента строительные компании не начинают стройку.
среда, 4 мая 2016 г.
Восемь причин, почему Private money loan лучше, чем Hard money loan
Восемь причин, почему Private money loan лучше, чем Hard money loan для финансирования покупки инвестиционного дома.
1. Хотите сэкономить 6000 usd или более на следующем займе ?
Тогда используйте private money.
Когда вы используете hard money кредитора для покупки дома и берете у него 80 000 usd, он на самом деле возьмет с вас намного больше указанного процента.
Это будут up-front fee или points в 3% от суммы займа, то есть 2400 usd,
Fee за процессуальные расходы в 495 usd,
и еще 495 usd analysis fee.
Процентная ставка в 16.5% это 6 750 usd за пол года использования займа.
Итого, 10 095 usd за использования займа в 80 000. Большой кусок профита, не так ли ?
Если вы используете private money займ в 80 000, то это будет выглядеть так:
Никаких поинтов, никаких процессуальных fee и analysis fee. Процентная ставка в 10 процентов годовых. Итого: расходов за пол года 4000 usd.
И это экономит 6000 долларов!
2. Hard money лендеры вас "разворачивают" и не дают займ?
Тогда используйте private money.
Большинство хард мани лендеров ведут себя почти, как банки. Они требуют у вас историю ваших доходов за последние несколько лет, просят указать все источники дохода всех членов семьи, требуют указать все ваши займы и хотят от вас высокий кредитный score.
Мы потратили кучу времени заполняя апликации на займы у самых разных hard money лендеров. И уйму времени на звонки и задушевные разговоры о том, какой мы собираемся брать дом для флипа. А в это время хорошие сделки, найденные нами, уходили в pending.
Не тратьте время. Ищите вариант через private money.
3. Вы хотели бы уйти с closing встречи, на которой вы купили дом, с чеком в кармане ? Тысяч на 10 или 15 ?
Тогда используйте private money.
суббота, 12 марта 2016 г.
Шесть способов найти владельца "заброшки"
Заброшенные дома на оффмаркете.
Особый интерес в поиске сделки для флипа представляет такой сегмент рынка, как "заброшенные дома". Выглядят они обычно ужасно. Куплены могут быть крайне дешево и требуют ремонта. Накатав по США более 35 000 миль я уже видел много таких.
Первые три признака такого дома:
1. Трава и растения вокруг дома, которые годами никто не косил и не подрезал.
2. Окна, закрытые наглухо фанерой или просто досками (во избежание уничтожения дома внутри и вандализма). В хорошем районе окна не заколачивают.
3. Гора рекламных писем на крыльце. Их некому читать или убирать.
Эти признаки видны, когда вы просто видите дом из машины, проезжая мимо него.
среда, 9 марта 2016 г.
Парень, который делает по 50 сделок в год
Сегодня мой день начинается в
- Давайте начнем с последнего пункта. Он важен для понимания процесса продажи. И с него все начинается. Все предыдущие пункты не имеют смысла, если не найти того, что заберет дом себе за наличные.
- Теперь поговорим о том, как Ник находит такие интересные сделки, которые позволяют сделать немного прибыли в качестве посредника.
- Если продавец мотивирован, то торг происходит быстро и готовый контракт подписывается прямо на месте. Ник вручает продавцу earnest money check. (Эта сумма не возвращаемая и обычно может быть 500-1000 долларов) и договаривается о ключах от дома. Это важно.
- Следующий этап. Продажа через double closing.
воскресенье, 21 февраля 2016 г.
Как и кого нанимать для вашего флипа
В процессе покупки-ремонтов-продаж домов, кондо или коммерческой недвижимости в США вам придется пользоваться услугами разных людей. И в этой статье поговорим о том, как их временно нанимать. Просто и без последствий.
Если вы хотите сами все сделать - это похвально. Это вы МОЛОДЕЦ!
Но. так не получится
По нескольким причинам.
1. Один-два работника-аматора будут тянуть ремонт очень долго. Безобразно долго и это выльется в большие расходы денег. Они просто не знают, как делать быстро некоторые виды работ и у них нет спец инструмента для выполнения этих работ.
2. Если сам владелец проекта пытается сделать все сам - он часто оказывается в ситуации, когда надо переделывать сделанное ранее или просто портит материалы по незнанию технологии.
3. Для некоторых видов работ: электрики и пламинга - вам нужено получить permit в вашем местном building department офисе. И когда вы туда явитесь, вам скажут, что этот пермит на проведение работ может получить только нанятый вами контрактор. Идите и нанимайте.
мы написали план работ. Подумали, что из этого можем сделать сами. Выписали в список.
Далее, подумали, что мы сами могли бы сделать, но не хотим. Например, уборка мусора на участке после стройки, или покраска фасада или загрузка горы треша в контейнер для строительного мусора. Выписали это все в отдельный кусок работ.
Теперь мы подходим к самому "дорогому" пункту нашего ремонта. Тот, где нам нужно нанять специалистов из какой-то компании или просто лицензированного контрактора, который работает на себя.
Найти их, кстати, всегда можно в 7-8 утра на парковке возле сторов Home Depot или Lowes по контракторским пикапам или фургонам.
Пишем себе список того, что мы доверим контракторам делать.
- Меняем трубы, котлы для воды, унитазы, ванные, душевые кабины, краны. Это пламинг.
- Меняем или устанавливаем все, что связано с электрикой. High Voltage имеется в виду. Скорее всего вам нужно будет сменить/добавлять/убирать розетки и выключатели. Менять/убирать/добавлять светильники или (не дай Бог) менять всю проводку в доме с алюминиевой на медную.
- Меняем или устанавливаем новую отопительную систему. Это может быть газовая система или электрическая. В любом случае это недешево и требует специалиста.
- Меняем или ставим новую систему кондиционирования.
- Крышные работы или Roofing works.
- Работы с какой-то опасной гадостью (асбест, mold или свинцовая краска).
- Специфические работы по ремонту фундамента дома в особо запущенных случаях.
- Работы с газовой линией.
В некоторых штатах проще относятся к каким-то работам. В других - подход более строгий. Например, в Вискансине вам не дадут закрыть драйволом стены, если инспектор не проверит, что вы туда поставили правильно утеплитель. И вы обязаны иметь не менее одной розетки на каждые 6 футов стены.
В общем, этот список для начала. Остальное уточняйте в местном Building department каунти.
Теперь у нас есть три списка: "сделать самому", "сделать каким-то хелперам (низкоквалифицированная рабочая сила)" и "сделать контракторам".
Вот тут мы подходим к самому интересному.
Любой наниматель сталкивается с вечным вопросом при найме людей: как заплатить поэкономнее и получить результат работы быстро и качественно ?
Самая частая встречаемая ситуация: наниматель платит деньги в конце рабочего дня. Скажем, 100 долларов за рабочий день.
Что думает работник: "как растянуть работу Х на 6 дней вместо трех ?" И он таки придумает.
Тем не менее, это самая частая и популярная схема оплаты в мире.
Оплата работы по схеме почасово/подневно приводит к тому, что весь процесс затягивается и затягивается вашим персоналом. Поймите их правильно. Они просто считают, что и так много и тяжело работают. Так зачем они еще должны ускоряться, чтобы получить меньше ? Ради вас, красивого ? Конечно, нет.
Другая модель: оплата за результат или за выполненный объем.
Например, мы договариваемся с контрактором на то, что он сделает все трубы для воды в доме, полностью. Со всеми кранами, душами, умывальниками. Эту работу он полностью заканчивает за 7 дней и получает 2000. Задаток 500.
Это более прогрессивная модель оплаты. Так как есть дедлайн. И вы даже можете оговорить, что он теряет оплату, если не вложится в дату. Бизнес есть бизнес. От выполнения его части работы зависит, когда начнется следующий этап работы. И там тоже люди не должны простаивать и ждать его.
В этом случае контрактор будет (возможно) приходить пораньше, работать до полуночи, ползая с фонариком на лбу. Возможно, придет вместе со своим хелпером. Он сам заедет в магазин и купит CPVC переходничков и трубок впрок. Чтобы не мотаться потом, когда пять футов полудюймовой трубы не хватит.
Вы смотрите и радуетесь. Это уже совсем иная мотивация.
Третья модель: Оплата работы с отсроченным вознаграждением. Подходит только в том случае, если ваш контрактор высокомотивирован и вообще верит вам.
Выглядит так: контрактор получает в виде оплаты некую часть. Половину, допустим. Остальную часть оплаты получает тогда, когда проект дает прибыль. То есть, дом продан и получена выручка.
Для нанимателя это идеальный вариант. Он как-бы получает финансирование от работника, только в виде часов работы, а не в виде денег. Я бы с удовольствием сам всех нанимал так.
Но, обычно профессиональные контракторы так не работают.
И последняя сегодня, четвертая модель. Работники-волонтеры. Они работают без оплаты. У них другая мотивация.
Да-да, не удивляйтесь. В США тысячи людей работают на строительстве домов без зарплаты.
Я недавно разбирался, как работает организация Habitat for Humanity. Они построили в США более 60 000 домов и 225000 в мире с 1976 года.
Это некоммерческая строительная организация, которая строит доступное жилье для малообеспеченных семей. И это добротное приличное жилье, которое в среднем обходится владельцу в 64000 долларов. Займ на такой дом может позволить себе даже самый бедный работающий американец.
И тысячи людей по всей стране работают у них бесплатно. Точнее, за высокую идею.
10.11.2021 Интернет магазин MaxiDveri.com.ua